Dicas em 5 minutos: novo CPC - Usucapião Extrajudicial

A partir de agora, quem quiser ter seu direito à usucapião (também chamada de prescrição aquisitiva), poderá requerê-lo direto no cartório responsável pelo registro de imóveis, sem precisar passar por todo o tormentoso processo judicial exigido pela situação.

Qualquer das modalidades, seja ordinária (art. 1.242/CC), extraordinária (art. 1.238/CC), especial urbana (art. 1.240), especial rural (art. 1.239/CC), ou por abandono de lar (art. 1.240-A/CC), sem prejuízo das demais modalidades especificadas em leis esparsas, pois não se fez qualquer restrição a esse respeito.

Os requisitos gerais são:

• a coisa hábil ou suscetível de usucapião;
• a posse initerrupta;
• o decurso do tempo;
• o justo título e a boa-fé;

Sendo que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário.

Os requisitos específicos para o Usucapião Extrajudicial são cumulativamente:

• Representação por advogado;
• Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes (vizinhos);
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
• Qualquer documento que demonstre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

A partir daí, ao comparecer no cartório de registros, o registrador irá autuar o pedido, que fará apenas uma prenotação.

Caso o requerente não possua a assinatura do proprietário ou qualquer outro titular de direito real e outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes (vizinhos), o registrador irá notificar essas pessoas pelo correio ou pessoalmente com aviso de recebimento, para manifestar o consentimento de forma expressa ou apresentar impugnação. No caso dos detentores dos direitos reais apresentem impugnação ou permanecerem em silêncio, esta ação irá para decisão do juiz, portanto não a tornará mais extrajudicial.

O oficial de registro de imóveis também irá notificar a União, o Estado, o município e o Distrito Federal pessoalmente ou por correio com aviso de recebimento para que se manifestem sobre o pedido. Serão, por fim, intimados os terceiros eventualmente interessados, por meio de edital a ser publicado em jornal de grande circulação. Os prazos, nos três casos, têm a mesma duração: 15 dias.

Caso, o oficial de registro tenha alguma dúvida sobre os fatos, poderá solicitar ou realizar diligências para sua elucidação. Se, depois de realizadas, perceber que a documentação não está em ordem, deverá rejeitar o pedido.

Se não houver contestação do pedido e não houver pendência de diligências, o oficial de registro de imóveis irá registrar a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitia a abertura de matrícula, se for o caso.

Contudo, se houver impugnação, pelo detentor de direito real sobre o imóvel, pelo confinante, pelos entes federados ou por terceiro interessado, o cartório enviará os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, devendo o requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum

É importante salientar que com o princípio da inafastabilidade da jurisdição, a rejeição do pedido pelo cartório de registros, não impede o ajuizamento de ação de usucapião.